Darf die Mietwohnung als Büro genutzt werden?

“Ich arbeite im Homeoffice.” Selbst von Handwerkern hört man das seit Monaten, wenn es um Tätigkeiten geht, die vom Büro aus erledigt werden müssen. Dass sich an diesem Zustand so bald nichts ändern wird, ist allgemeiner Konsens. Auch stellen Arbeitgeber und Arbeitnehmer fest, dass das Arbeiten von zu Hause aus eine Reihe von Vorteilen hat. Warum es also nicht langfristig zumindest für einige Stunden oder Tage pro Woche beibehalten? Ist man Eigenheimbesitzer, stellt dieses Vorgehen niemand in Frage. Doch was, wenn man zur Miete wohnt?

Verbot gewerblicher Nutzung

Die aktuelle Situation zwingt nahezu Jeden zu Veränderungen und Duldungen, doch die grundsätzliche Rechtslage ist durch die Pandemie nicht ausgehebelt. Demnach gilt auch jetzt, dass eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einer ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung nicht gestattet ist, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart oder keine ausdrückliche Erlaubnis durch den Vermieter erteilt wurde. Eine Selbstständigkeit aus der Wohnung heraus zu betreiben, ist nicht also nicht ohne weiteres möglich (LG München II, Az.: 12 S 2128/06), zumal, wenn der Mieter seine Wohnung offiziell als Betriebsstätte gemeldet hat und sie als Geschäftsadresse genutzt wird (BGH, Az.: VIII ZR 149/13).

Verhalten im Homeoffice

Damit scheint der Nutzung des Esstischs als Arbeitsplatz ein Riegel vorgeschoben, doch ganz so strikt wird die Angelegenheit in der Praxis nur selten gehandhabt. So hat der Vermieter nur geringe Chancen, Heimarbeit zu verbieten, wenn er keine Kenntnis davon hat, wenn sich der Mieter also so rücksichtsvoll verhält, dass von seiner Tätigkeit nichts nach außen dringt. Nachbarn dürfen beispielsweise nicht durch ständiges Telefonklingeln oder durch regelmäßige Besuche Fremder gestört werden. Auch deutlich erkennbare Bürogeräusche sollten vermieden werden, etwa durch den längeren Betrieb eines Druckers. Dass ein Tür- oder Klingelschild nicht auf eine “Filiale” des Arbeitgebers hinweisen darf, versteht sich von selbst.

Ausnahmen nennt der BGH

Zum Homeoffice hat der Bundesgerichtshof bereits vor mehr als zehn Jahren einige Aussage getroffen (Az.: VIII ZR 165/08). Zu Hause zu arbeiten sei nicht generell als gewerbliche Tätigkeit zu betrachten, entsprechend könne der Vermieter im Einzelfall sogar dazu verpflichtet sein, seine Erlaubnis zu einer Nutzung der Wohnung als Arbeitsplatz zu erteilen, so die Richter. Konkret nannten sie Lehrer und Autoren; der obsiegende Kläger war ein selbstständiger Immobilienmakler. Nicht akzeptabel fand der BGH hingegen das Beschäftigen von eigenen Mitarbeitern in der Wohnung, das gewerbliche Erteilen von Musikunterricht (Az. VIII ZR 213/12) oder regelmäßige Betreuen von Kleinkindern (BGH, Az.: V ZR 204/11).

Belästigungen anderer Bewohner dürfen bei jedweder Betätigung in der Mietwohnung also erkennbar nicht entstehen. Dass diese Auflage eingehalten wird, muss der Mieter beweisen. Gibt es also Beschwerden, kann das Homeoffice untersagt werden. In jedem Fall darf der Vermieter einen Aufschlag für die gewerbliche Nutzung verlangen.