Für viele Unternehmer ist eine Wohnung im Betriebs- oder Bürogebäude die perfekte Kombination aus Leben und Arbeiten. Ist der Inhaber einziger Eigentümer der Immobilie und lässt die Gemeinde oder Stadt eine gemischte Nutzung zu, kann auch unter steuerlichen Erwägungen heraus zugeraten werden. Wenn es sich jedoch um ein Teileigentumseinheit an einem reinen Geschäftshaus handelt, darf diese nicht als Wohnraum verwendet werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt. Dies gilt auch dann, wenn die Räume dauerhaft leerstehen.
Unterlassungsanspruch
Wird der Nutzungseinschränkung zuwidergehandelt, steht den anderen Eigentümern ein Unterlassungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG zu. In anderen Worten: Der Bewohner muss ausziehen. Zwar kann sich die Nutzung letztlich als zulässig erweisen, etwa dann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung als Gewerberaum. Als störend könnten dabei sogenannte Wohnimmissionen wie Küchengerüche, Freizeit- und Kinderlärm, Musik sowie im Treppenhaus abgestellte Gegenstände empfunden werden. Das Interesse der Teileigentümer an einem professionellen Charakter eines Geschäftshauses wiegt in diesem Fall also mehr als das der Schaffung neuen Wohnraums.
Verlangt der Teileigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung, muss er schwerwiegende Gründe im Sinne dieser Norm vortragen. Diese wären beispielsweise gegeben, wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung objektiv nicht zu erwarten ist, denn in damit wäre der Eigentümer an einer wirtschaftlichen Nutzung seiner Immobilie gehindert. Der Wegfall der Eigennutzung als Gewerberaum genügt jedoch nicht.
Einrede ist unzulässig
Doch selbst wenn ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestünde, müsste dieser zunächst durchgesetzt werden, bevor die Räume bezogen werden dürfen. Den Änderungsanspruch als Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend zu machen, ist unzulässig, denn damit würden Fakten geschaffen, ohne die Grundlage für eine dauerhaft und gegenüber Dritten geltende Regelung herzustellen. Zudem würden die übrigen Eigentümer durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Defensive gedrängt und müssten klagen statt sich auf Rechtssicherheit verlassen zu können. Bis also die geltende Gemeinschaftsordnung wirksam geändert ist, muss sie beachtet werden und Nutzungen, die den vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben (BGH, Az.: V ZR 307/16).
