Mietvereinbarungen sind einzuhalten

Häufig werden gewerbliche Immobilien kostengünstig vermietet unter der Bedingung, dass der Mieter Renovierungen oder Umbauten an der Mietsache vornimmt. Diese sollen bei der Rückgabe Bestand haben, also den Wert der Räume oder Gebäude erhöhen. So war es auch zwischen dem Vermieter einer Halle und einem Unternehmer vereinbart, der sich verpflichtete, näher definierte Tätigkeiten zum Betrieb einer Werkstatt zu übernehmen. Die waren nach Aussage des Mieters erforderlich, um eine immissionsrechtliche Genehmigung für die beabsichtigte Nutzung zu erhalten. Die Wertsteigerung durch diese Umbauten sollten rund 8.000 Euro betragen; die Miete wurde entsprechend angepasst. Doch dann änderte der Mieter seine Pläne und die Halle blieb im Urzustand.

OLG stellt Verjährung fest

Der Vermieter verlangte Schadensersatz und der Fall landete schließlich vor dem Oberlandesgericht. Dieses verneinte einen Schadensersatzanspruch. Die Nichtdurchführung der vereinbarten Umbauten könne zwar eine Pflichtverletzung des Mieters sein, doch der Primäranspruch sei verjährt, stellte die Kammer fest. Hier greife die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB, da die Umbauverpflichtung bei ihrer Begründung und Erneuerung durch die Verträge von 2006 und 2009 jeweils sofort fällig gewesen sei. Dies folge aus dem Gegenseitigkeitsverhältnis, wonach die Wertsteigerung durch den Umbau ein Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Mietfläche gewesen sei. Die Verjährungsregel des § 548 BGB sei nicht einschlägig, da es sich nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache handle, sondern um eine als Hauptleistungspflicht übernommene Umbauverpflichtung des Mieters.

BGH widerspricht

Dieser Auffassung schloss sich der Bundesgerichtshof nicht an, hob das Urteil auf und verwies die Angelegenheit zurück an die Vorinstanz, um von ihr die Höhe des Schadensersatzes feststellen zu lassen. Der Anspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten sei keinesfalls verjährt, erklärten die Richter dem Kläger und ihren Kollegen. Die Umbaupflicht war zwar mangels anderer Vereinbarung zur sofortigen Erfüllung fällig, daraus folge aber nichts für die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand. Diese verjähren nämlich nach sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das ergibe sich aus § 548 Abs. 1 BGB.

Sichere der Mieter eine Umgestaltung der Mietsache auf seine Kosten zu, könne dies zwar einen Teil der als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung geschuldeten Miete darstellen. § 548 Abs. 1 BGB erfasse jedoch auch Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll. Der Begriff der Verschlechterung im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB setze nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen seien vielmehr Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, für ihn nachteilig von dem Zustand abweiche, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben solle.

Aus den Vereinbarungen im Mietvertrag folge, dass die Umbauarbeiten nicht nur den speziellen Bedürfnissen des Mieters dienen sollten, sondern auch eine konkrete Wertverbesserung zugunsten des Vermieters bewirkt werden sollte. Damit war ein veränderter Zustand des Mietobjekts bei der Rückgabe geschuldet. Da die Klage innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts erhoben wurde, sei die Verjährungsfrist nicht abgelaufen gewesen (BGH, Az.: XII ZR 42/20).