Die Überlassung von Wohnraum durch den Arbeitgeber an Arbeitnehmer – häufig als Mitarbeiterwohnung, Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung bezeichnet – erlebt eine Renaissance in Zeiten angespannten Wohnungsmarkts. Doch was ist bei der rechtlichen Ausgestaltung und insbesondere bei der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu beachten? Welche Urteile des Bundesgerichtshofs sind dabei relevant?
Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung?
Wird die Wohnung auf Basis eines eigenständigen Mietvertrags zur Verfügung gestellt, spricht man von einer „Werkmietwohnung“. Arbeits- und Mietvertrag sind dabei formal getrennt. Dagegen ist die „Werkdienstwohnung“ unmittelbar an das Arbeitsverhältnis gekoppelt: Das Wohnrecht ist dann an die Dauer der Beschäftigung gebunden.
Beendigung des Arbeitsverhältnisses
Bei einer Werkdienstwohnung endet das Nutzungsrecht mit dem Ausscheiden aus dem Unternehmen automatisch. Im Streitfall wurde dies kürzlich nochmals bestätigt: Der Arbeitnehmer hat grundsätzlich keinen darüber hinausgehenden Mieterschutz und muss die Wohnung nach Ende des Dienstverhältnisses zeitnah räumen, sofern keine weiteren mietrechtlichen Schutzmechanismen greifen (z.B. Familienwohnsitz oder überwiegende Eigennutzung, § 576b BGB).
Handelt es sich hingegen um eine Werkmietwohnung, bleibt das Mietverhältnis trotz Ende des Arbeitsverhältnisses formell bestehen. Der Arbeitgeber hat jedoch die Möglichkeit, das Mietverhältnis bei betrieblichem Bedarf – etwa wenn die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird – ordentlich zu kündigen (§ 573 BGB). Zu beachten ist, dass auch hier die regulären Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts gelten, meist drei Monate.
Für sogenannte funktionsgebundene Werkwohnungen sieht § 576 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von einem Monat vor, wenn der Wohnraum für einen anderen Mitarbeitenden benötigt wird (§ 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Mieterschutz und BGH-Urteile
Ein zentrales Urteil war das BGH-Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 241/16. Hier wurde entschieden, dass auch bei typischen Werkswohnungen der soziale Kündigungsschutz aus dem Mietrecht greift – und zwar selbst dann, wenn die Arbeitgeberin mit der Vermietung keinen Gewinn erzielen will. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass das Weitervermieten einer Wohnung an Arbeitnehmer durch den Arbeitgeber eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne von § 565 BGB darstellt. Damit tritt im Falle der Beendigung eines Hauptmietvertrags der Vermieter automatisch in den Untermietvertrag mit dem Mitarbeiter ein, und der volle Kündigungsschutz gilt.
Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof 2012 ausdrücklich bestätigt, dass auch berufliche Nutzung, etwa durch eine Anwaltskanzlei, ein berechtigtes Interesse an der Kündigung einer Mietwohnung nach § 573 Abs. 1 BGB begründen kann. Die Berufsfreiheit wiege hier so schwer wie ein klassischer Eigenbedarf (Az.: VIII ZR 330/11)
In Kürze:
- Bei Werkdienstwohnungen empfiehlt sich eine eindeutige Kopplung im Arbeitsvertrag, damit das Nutzungsrecht klar befristet ist.
- Für Werkmietwohnungen sollten separate schriftliche Mietverträge mit eindeutigen Klauseln zum Zweck und zu den Kündigungsmodalitäten geschlossen werden.
- In jedem Fall sind die gesetzlichen Vorschriften zu den Kündigungsfristen zu beachten.
- Eine schnelle Räumung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen (insbesondere bei funktionsgebundener Werkmietwohnung) möglich.