Der Bundesfinanzhof hat eine für die Bilanzierungspraxis wichtige Frage geklärt: Als Vermieter darf ein möglicher Anspruch auf Rückbau oder Kostenerstattung durch den Mieter erst dann als Forderung in der Bilanz erfasst werden, wenn dieser Anspruch tatsächlich mit hinreichender Sicherheit entstehen wird (Az.: IX R 33/22).
Ein typisches Praxisszenario
Der Vermieter überlässt Grundstücke, auf denen der Mieter eigene Infrastruktur errichtet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter beim Vertragsende entweder diese Infrastruktur auf eigene Kosten abbaut oder dem Vermieter die entsprechenden Kosten erstattet. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dieser potenzielle Anspruch sei bereits während der laufenden Mietzeit gewinnerhöhend in der Bilanz auszuweisen, so, als wäre das Geld bereits sicher. Der BFH hat dies klar abgelehnt: Ein Anspruch darf steuerlich erst dann als Forderung aktiviert werden, wenn er rechtlich entstanden oder sein Entstehen wirtschaftlich so gut wie sicher ist.
Das Kernproblem ist die Ungewissheit
Im konkreten Fall hatte der Mieter das Recht, die Infrastruktur bereits vor Vertragsende auf eigene Initiative abzubauen. Damit wäre die vertraglich vereinbarte Rückbauverpflichtung gegenstandslos geworden. Genau diese Ungewissheit verhindert die Bilanzierung: Solange unklar ist, ob am Vertragsende überhaupt noch Infrastruktur vorhanden ist, kann kein gesicherter Anspruch angenommen werden.
Kurz, noch nicht entstandene Ansprüche gehören nicht in die Bilanz. Das gilt auch dann, wenn der Mieter bereits Rückstellungen für dieselbe Verpflichtung gebildet hat. Die steuerliche Behandlung auf beiden Seiten eines Vertrags muss nicht spiegelbildlich sein.
Für die Praxis ergeben sich folgende Konsequenzen:
- Kein vorzeitiger Gewinnausweis: Ein möglicher Rückbauanspruch erhöht den steuerpflichtigen Gewinn erst dann, wenn er sich hinreichend konkretisiert hat. Frühestens zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung.
- Schwebende Geschäfte bleiben außen vor: Laufende Mietverträge, bei denen sich Miete und Nutzungsüberlassung gegenseitig ausgleichen, erzeugen keinen bilanzierbaren Überhang auf einer Seite.
- Vorsicht bei der Vertragsgestaltung: Soll ein Anspruch möglichst früh bilanzierbar sein, muss die Rückbaupflicht klar als direkte Gegenleistung zur Grundstücksnutzung ausgestaltet sein, nicht als nachgelagerte Abwicklungspflicht bei Vertragsende.
Hintergrund ist das Realisationsprinzip
Das deutsche Bilanz- und Steuerrecht folgt dem sogenannten Realisationsprinzip: Gewinne dürfen erst dann verbucht werden, wenn sie tatsächlich realisiert sind. Ein Anspruch gilt als realisiert, wenn die eigene Leistung vollständig erbracht wurde und der Gegenanspruch quasi sicher ist. Bloße vertragliche Möglichkeiten oder Erwartungen reichen dafür nicht aus, auch wenn sie schriftlich vereinbart wurden.