Bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags wird in der Praxis nicht selten der Kaufpreis niedriger angegeben, um Steuern und Kosten zu sparen. Der offizielle Betrag wird dann überwiesen, der Rest bar bezahlt. Dies wird als “Schwarzgeldabrede” bezeichnet. Juristisch stellt sich jedoch seit Jahren die Frage, ob trotz der Illegalität des Vorgehens das zugrundeliegende Rechtsgeschäft gültig ist und wenn ja, unter welchen Umständen.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass der Vertrag wirksam ist, solange der Leistungsaustausch, das heißt, die Übertragung des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist.
Nach Selbstanzeige: Wie geht es weiter?
Im vorliegenden Fall verkaufte der Beklagte der Klägerin eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit für einen beurkundeten Kaufpreis von 120.000 Euro. Tatsächlich wurde ein Preis von 150.000 Euro vereinbart, und die Klägerin zahlte 30.000 Euro in bar an den Beklagten, bevor der Vertrag beurkundet wurde. Die Klägerin wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, nachdem sie den Restbetrag von 120.000 Euro an den Beklagten gezahlt hatte.
Der Beklagte erstattete Selbstanzeige beim Finanzamt wegen Steuerhinterziehung und zahlte 120.000 Euro auf das Treuhandkonto eines Notars ein, der den Betrag an die Klägerin auszahlte. Die Klägerin forderte die Zustimmung des Beklagten zur Löschung des Widerspruchs gegen ihre Eigentümereintragung.
Vorinstanzen in Grundsatzfrage uneinig
Das Landgericht erklärte den Vertrag für nichtig, aber das Oberlandesgericht entschied, dass der Beklagte der Löschung zustimmen muss, da die Klägerin rechtmäßig Eigentümerin geworden war. Der BGH wiederum wies die Revision des Beklagten zurück und bestätigte die Entscheidung des OLG.
Der BGH bestätigte, dass der Kaufvertrag wirksam ist und dass die Klägerin rechtmäßig Eigentümerin des Grundstücks ist. Der beurkundete Kaufvertrag war zwar ungültig, da er nicht den wahren Willen der Parteien widerspiegelte, aber der mündliche Vertrag mit dem höheren Kaufpreis wurde durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch gültig. Der Vertrag verstößt nicht gegen gesetzliche Verbote oder die guten Sitten und ist daher nicht nichtig.
BHG erkennt Unterschiede im Detail
Der BGH unterschied diesen Fall von Fällen der Steuerhinterziehung im Rahmen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes, bei denen der Vertrag in der Regel nichtig ist, um den redlichen Wettbewerb zu schützen. Bei Schwarzgeldabreden beim Grundstückskauf geht es hingegen nur um die Sicherung des staatlichen Steueraufkommens.